La politica governativa sugli alloggi a prezzi accessibili opera con entrambe le gambe zoppicanti. Non importa quanto buone possano essere le leggi per la persona media, ci sono molti rischi associati ai mutui. Anche se sei riuscito a ottenere un prestito per l'edilizia abitativa, ciò non significa che potrai trasferirti in una nuova casa in tempo. Il concetto stesso di “mutuo” è percepito dalla persona media come un abisso senza fondo di debiti.

Quindi quale alloggio è meglio scegliere in modo che tutto lo sforzo e gli interessi folli pagati siano giustificati e i tuoi nervi siano salvati? Su quale mercato immobiliare è meglio concentrarsi: primario o secondario?

Mercato immobiliare primario

Naturalmente, ogni persona progetta di vivere una vita lunga e felice. Ma voglio vivere in nuove abitazioni. Tuttavia, è il mercato primario ad essere considerato il più rischioso.

I primi problemi possono sorgere già nei primi passi quando si richiede un mutuo ipotecario. Le banche stabiliscono requisiti molto severi per l'importo minimo del reddito del cliente e gli enormi interessi assicurativi raddoppiano quasi l'importo totale. La banca si riserva il diritto di modificare i tassi di interesse e di pagamento senza tenere conto dell’opinione del cliente.

Se prendi un prestito per lo sviluppo e stipuli un accordo di cofinanziamento, dovresti prestare particolare attenzione. Nessuno può garantire l'integrità dello sviluppatore. I progetti di costruzione a lungo termine esistevano non solo sotto il socialismo. Al giorno d'oggi, il numero enorme di case "congelate" a causa della "impurità" delle imprese di costruzione. Ma anche se l'alloggio viene consegnato in tempo, ciò non garantisce la corretta qualità dell'edificio. A causa della burocrazia dilagante, pagherai le enormi tangenti che le aziende pagano ai burocrati locali del municipio.

Numerosi annunci per la vendita di alloggi con mutuo in aree ecologicamente pulite con infrastrutture convenienti si rivelano una finzione completa. Già dai primi sopralluoghi emergono numerose carenze, dalla qualità costruttiva alla mancanza di fermate comode e di asili nido.

E, soprattutto, un appartamento acquistato in un nuovo edificio apparterrà alla banca, il che significa che pagherai soldi per qualcosa che non ti appartiene ancora.

Mutuo per abitazioni secondarie

Qual è la differenza tra un mutuo sul mercato immobiliare secondario? Qui tutti i rischi sono ridotti al minimo. Naturalmente rimangono i requisiti della banca relativi al reddito familiare, agli interessi e all'importo dei premi assicurativi. Ma qui non è più necessario pagare tangenti alle imprese di costruzione. Stai acquistando un alloggio in una zona già consolidata e puoi valutare chiaramente i vantaggi e gli svantaggi dei futuri alloggi.

Se stai cercando un alloggio da solo, puoi risparmiare sui servizi di un agente immobiliare. Tuttavia, non trascurare il loro aiuto nel controllo e nella compilazione dei documenti necessari. È difficile per una persona giuridicamente poco esperta tenere conto di tutte le sfumature di questa procedura, il che significa che esiste il rischio di essere ingannati.

Il mercato immobiliare secondario è relativamente economico. Le vecchie case hanno il loro fascino e alcuni vantaggi. Sotto Stalin costruirono molto meglio che negli anni '70 e '90 del secolo scorso. Inoltre, il mercato secondario offre una scelta più ricca, soprattutto nelle grandi città. I fondi spesi per le riparazioni risultano significativamente inferiori a quelli che dovrebbero essere spesi per tribunali e avvocati se il cliente è stato ingannato.

Quando ti trasferisci in una vecchia casa, avrai dei vicini che sono diventati amici nel corso degli anni. E in un nuovo edificio non si sa ancora con chi dovrai vivere accanto.

Pertanto, privilegiando il mercato immobiliare secondario, si risparmia denaro, si riducono al massimo i rischi, si ha l'opportunità di valutare chiaramente l'infrastruttura esistente nell'area e di ottenere una squadra di vicini che vivono nella casa da molti anni.

Inoltre, puoi sempre contrattare con un singolo venditore e ridurre il prezzo. Questo numero non funzionerà in un'impresa edile!

Il mercato immobiliare è solitamente diviso in due tipologie: nuove abitazioni (casa in costruzione) e abitazioni già pronte. Sulla base di ciò, le banche offrono programmi di mutuo che differiscono in termini di acquisto e di costo totale del prestito. Negli ultimi tempi il mercato delle nuove costruzioni è stato particolarmente attivo nei prestiti, quando l'acquirente può acquistare un appartamento già in fase di progetto, anche se in realtà nessun oggetto è stato ancora costruito. Questa si chiamerà costruzione condivisa. Se l'immobile è già stato costruito, ma non è stato ancora commissionato, sarà considerato il mercato primario, ma se la casa è stata commissionata e i proprietari hanno ricevuto i documenti di proprietà, allora sarà considerato secondario. Molte persone credono erroneamente che tutti i nuovi edifici siano chiamati primari e tutti i vecchi edifici siano chiamati secondari. Infatti, una casa completamente nuova senza finiture e comunicazioni potrebbe rivelarsi secondaria se per essa è stato ottenuto un certificato di proprietà.

La ragione dell'elevata domanda di nuovi edifici può essere attribuita all'opportunità di guadagnare denaro, perché nelle prime fasi di costruzione il costo di tali alloggi è molto più basso. Nelle fasi successive, il suo prezzo potrebbe aumentare in modo significativo. Di conseguenza, l'acquirente ha l'opportunità di guadagnare non solo dalla crescita del bene, ma anche di utilizzare la leva finanziaria sotto forma di mutuo. Diamo uno sguardo più da vicino a come differiscono i termini dei mutui primari e secondari, quali sono le loro caratteristiche e cosa sarà più facile per il mutuatario?

Ipoteca primaria e secondaria.

Un mutuo ipotecario primario si riferisce all'emissione di un prestito per una casa nuova di zecca che in precedenza non ha avuto un proprietario. In realtà esiste solo sulla carta e può essere acquistato solo con un contratto di partecipazione, in base al quale il promotore si impegna a costruire l'oggetto e a trasferirlo in uso all'acquirente. Dopo aver ricevuto questi documenti, il proprietario può registrare il titolo della proprietà.

Per seconda ipoteca si intende l'emissione di un mutuo su un immobile già titolato. Potrebbe trattarsi di una nuova casa, appena costruita e messa in funzione, ma per la quale è già stato rilasciato il certificato di proprietà, oppure di un vecchio edificio.

Esistono differenze tra abitazione primaria e secondaria:

• Prezzo. La rivendita è solitamente più costosa, poiché è presente una sorta di finitura e nell'oggetto primario il cliente riceve solo pareti nude, nelle quali dovrà investire parecchio.
• Velocità di elaborazione. Se puoi trasferirti in una casa secondaria e vivere subito dopo la transazione, dal momento in cui entri in una costruzione condivisa fino a quando non ricevi i diritti di proprietà, possono passare diversi mesi o addirittura anni.
• Allegati. Le nuove abitazioni richiedono sicuramente investimenti finanziari, sebbene anche le abitazioni secondarie talvolta necessitino di profonde revisioni. In altre condizioni, investire in nuove abitazioni sarà più economico che ristrutturarne una esistente con tutte le comunicazioni.
• Rischi. Quando si acquista un immobile primario, sorgono rischi legati al lavoro del promotore, che potrebbe fallire e la casa alla fine potrebbe non essere completata. La Duma di Stato sta attualmente elaborando un disegno di legge in base al quale gli sviluppatori saranno tenuti ad assicurarsi. Anche il mercato secondario presenta i suoi rischi che devono essere controllati. Pertanto, potrebbe apparire all'improvviso un erede e tutte le transazioni verranno annullate. A questo scopo il titolo è assicurato nell'operazione ipotecaria, cioè la probabilità di transazioni illegali, perché a volte gli appartamenti possono essere rivenduti più volte ed è difficile monitorare la legalità di ogni transazione.
• Redditività. Il prezzo di un nuovo appartamento aumenterà man mano che la casa verrà costruita. Se tutto va bene, puoi ricevere fino al 30% di tale investimento (tuttavia, anche i rischi di una costruzione incompiuta sono elevati). Il prezzo di rivendita aumenterà con le tendenze generali del mercato. In alternativa, puoi guadagnare denaro affittando (affittare).

Pertanto, un mutuo primario sarà più redditizio per il mutuatario in termini di costo degli alloggi, assenza di rischi di illegalità delle transazioni precedenti e possibilità di utilizzare programmi redditizi con il sostegno statale.

Caratteristiche di un mutuo primario.

• Fornisce esclusivamente locali residenziali in costruzione da parte dello sviluppatore.
• Il diritto di reclamo sull'oggetto della garanzia specificato fungerà da garanzia nella fase di costruzione.
• Dopo la consegna dell'oggetto vengono redatti i documenti di proprietà e l'ipoteca.
• Dovrai raccogliere i documenti due volte: per la registrazione di un accordo di partecipazione azionaria e per la registrazione dei diritti di proprietà.

Caratteristiche di un'ipoteca secondaria.

• Oggetto della garanzia è l'appartamento finito.
• I documenti vengono presentati una volta per registrare il diritto di proprietà presso il Federal Reserve System e per un mutuo.

Cosa è più redditizio e migliore per il mutuatario?

È difficile rispondere inequivocabilmente a questa domanda, perché tutto dipende dall'obiettivo perseguito dal mutuatario.

Dovresti scegliere un mutuo primario se:

• Il mutuatario vuole vendere in futuro l'appartamento a un prezzo più alto.
• Una persona vuole fondamentalmente vivere solo in una nuova casa, dove non c'erano precedenti proprietari e dove può fare tutto “da solo”.
• Il cliente non vuole pagare un'assicurazione elevata (solo personale e proprietà, senza titolo)

Dovresti scegliere un mutuo secondario quando.

Nel 2019 Sberbank offre un'intera linea di mutui ipotecari. Tra loro:

• √ Mutuo con sostegno statale, in base al quale viene concesso un prestito per l'acquisto di alloggi in costruzione o alloggi in un nuovo edificio finito;
• √ Mutuo ipotecario per l'acquisto di alloggi finiti (appartamento, edificio residenziale o altri locali residenziali sul mercato immobiliare secondario);
• √ Prestito per l'acquisto di alloggi in costruzione (appartamento o altri locali residenziali sul mercato immobiliare primario);
• √ Ipoteca più capitale di maternità (i fondi del capitale di maternità possono essere utilizzati per un acconto o parte di esso) e altri.

Qui esamineremo le condizioni e i tassi di interesse dei mutui Sberbank per l'acquisto di alloggi sul mercato secondario. Vedi i tassi di prestito primari

Come ridurre gli interessi su un mutuo Sberbank

Oggi Sberbank offre diverse opportunità per ridurre il tasso di interesse su un mutuo rispetto al valore base.

• > Innanzitutto la percentuale viene ridotta nel caso in cui venga emesso il servizio di registrazione elettronica dell'operazione.
• > In secondo luogo, ora puoi ridurre la tariffa se scegli di acquistare alloggi già pronti nell'ambito della promozione “Vetrina”. Gli appartamenti sono presentati sul portale DomClick, un servizio per l'acquisto di immobili creato da Sberbank. La promozione si applica agli appartamenti contrassegnati da apposito badge “Approvazione Online”. Si tratta di proprietà immobiliari già verificate da Sberbank, che possono essere approvate online senza fornire alla banca un estratto di Rosreestr. Per usufruire dell'offerta è necessario ricevere una decisione positiva su un mutuo Sberbank, selezionare un appartamento su DomClick e inviarlo per l'approvazione tramite il servizio.
• > In terzo luogo, la banca oggi emette mutui con il sostegno statale per le famiglie in cui è nato un secondo o un terzo figlio dal 1 gennaio 2018 al 31 dicembre 2022.

Di seguito è indicato l'importo dei tassi di interesse sui mutui Sberbank, ridotti nell'ambito delle promozioni.

Sberbank: mutuo per abitazioni secondarie nel 2019

Oggi, i mutui ipotecari Sberbank per l'acquisto di alloggi finiti sono emessi in rubli e per un importo fino a 15 milioni di rubli. un prestito può essere concesso senza prova di reddito e lavoro (secondo due documenti). È vero, questo importo si applica solo agli immobili a Mosca e San Pietroburgo, nelle altre regioni ammonta a 8 milioni di rubli.

Mutuo Sberbank per alloggi finiti: condizioni nel 2019

> Importo minimo: 300.000 rubli;

> Importo massimo: non deve superare il minore tra due valori:

• - 85% del valore contrattuale degli immobili residenziali finanziati;
• - 85% del valore stimato dei locali residenziali dati in comodato o comunque registrati in garanzia.

> Durata: fino a 30 anni;

> Acconto: dal 15%;

Assicurazione obbligatoria della proprietà data in garanzia (ad eccezione del terreno) contro i rischi di perdita/distruzione, danni a favore di Sberbank per l'intera durata del contratto di prestito.

Mutuo Sberbank nel 2019: tasso di interesse sulle abitazioni secondarie

Per i clienti del settore buste paga, anche tenendo conto del servizio di registrazione elettronica:

Nell'ambito della campagna "Vetrina".

Senza la promozione "Vetrina".

Indennità:

0,2% - con un acconto dal 15% al ​​20% (escluso il limite massimo);
+0,1% - se rifiuti il ​​“Servizio di Registrazione Elettronica”;
+ 0,3% - se non ricevi uno stipendio da Sberbank;

Tassi di interesse sui mutui Sberbank per 2 documenti

Queste tariffe in rubli e valuta estera sono valide per i clienti che non hanno dimostrato il reddito e l'occupazione in caso di acconto del 50%, tenendo conto del “Servizio di registrazione elettronica”.

Nell'ambito della campagna "Vetrina".

Senza la promozione "Vetrina".

Indennità:

1% - in caso di rifiuto dell'assicurazione sulla vita e sanitaria del mutuatario in conformità con i requisiti di Sberbank.

Chi può contare su un mutuo da Sberbank?

Oggi il Consiglio di Sicurezza della Federazione Russa è piuttosto severo con i potenziali mutuatari.

Età. I cittadini della Federazione Russa di età superiore ai 21 anni possono ottenere un mutuo da Sberbank per le abitazioni secondarie. È importante solo che l'età al momento della restituzione del prestito non superi i 75 anni (65 anni se il mutuo è senza attestazione di reddito e lavoro).

Esperienza. Devi inoltre avere almeno 6 mesi di esperienza lavorativa presso la tua attuale sede di lavoro e almeno 1 anno di esperienza lavorativa totale negli ultimi 5 anni (n e questo requisito non si applica ai clienti salariati di Sberbank).

Non più di 3 persone possono agire come co-mutuatari del prestito, il cui reddito viene preso in considerazione nel calcolo dell'importo massimo del prestito.

È anche importante confermare la tua situazione finanziaria e lavorativa. Per convincere la banca che puoi restituire in tempo il denaro ricevuto, dovrai raccogliere un intero pacchetto di documenti.

Documenti per un mutuo in Sberbank: elenco

Per prendere in considerazione una richiesta di prestito per un mutuo ipotecario per un'abitazione finita, è necessario fornire alla banca il seguente pacchetto di documenti.

Senza prova di reddito e lavoro:

• > modulo di richiesta del mutuatario;
• > passaporto del mutuatario con un marchio di registrazione;
• > secondo documento di identità (facoltativo):

Patente di guida;
- tessera identificativa del personale militare;
- carta d'identità di un dipendente del governo federale;
- documento di identità militare;
- passaporto internazionale;
- certificato assicurativo dell'assicurazione pensionistica obbligatoria.

Il tasso ipotecario può essere ridotto se si raccoglie un pacchetto di documenti più completo, ovvero si confermano reddito e occupazione. Per questo avrai bisogno di:

• > modulo di richiesta mutuatario/co-mutuatario;
• > passaporto del mutuatario/co-mutuatario con un marchio di registrazione;
• > un documento attestante la registrazione nel luogo di soggiorno (se è disponibile la registrazione temporanea);
• > documenti attestanti la situazione finanziaria e lavorativa del mutuatario/co-mutuatario (vedi elenco completo in formato pdf).

Se un altro immobile viene dato in pegno come garanzia per un prestito:

• > documenti sulla garanzia fornita.

Documenti che possono essere forniti dopo l’approvazione della richiesta di prestito:

• - documentazione relativa all'abitazione finanziata (può essere fornita entro 90 giorni di calendario dalla data della decisione della Banca di erogare il mutuo);
• - documenti attestanti la presenza di un acconto.

Guardate anche a quale percentuale potete ottenere oggi un mutuo dalla Rosselkhozbank >>

Come ottenere un mutuo Sberbank per alloggi finiti

Ora che abbiamo scoperto le condizioni di base e i tassi di interesse di un mutuo ipotecario Sberbank per immobili finiti, possiamo comprendere le complessità del processo di richiesta del prestito stesso.

Passaggio 1. Se hai intenzione di acquistare un appartamento utilizzando i fondi presi in prestito da Sberbank, calcola prima in modo sobrio le tue capacità finanziarie. Ricorda che il prestito non viene preso per un anno, ma per un lungo periodo. Durante questo periodo, il tuo reddito potrebbe aumentare o diminuire. Calcola quindi il tuo prestito utilizzando un calcolatore di mutui. Per calcoli dettagliati è meglio utilizzare il calcolatore sul sito ufficiale di Sberbank. Ma i calcoli preliminari possono essere effettuati utilizzando il nostro calcolatore ipotecario online.

Calcolatore del mutuo

Passaggio 2: invia online la richiesta di mutuo ipotecario. Puoi farlo sul sito web DomClick di Sberbank. Lì puoi registrarti sul tuo account personale, consultare uno specialista tramite chat e persino ottenere l'approvazione del mutuo direttamente sul sito web.

Passaggio 3. Scegli un appartamento. Puoi farlo anche sul sito DomClick, dove viene presentata un'ampia gamma di appartamenti già pronti. Ma puoi cercare un alloggio tu stesso sui siti di annunci o con l'aiuto di agenti immobiliari.

Passaggio 4. Completa l'affare. Se possibile, è meglio farlo utilizzando il "Servizio di registrazione elettronica" di Sberbank. Puoi firmare un contratto di prestito e inviare documenti per la registrazione in questo modo anche senza visitare Rosreestr o MFC.

È possibile utilizzare matkapital per un acconto?

Acquistando un alloggio finito a credito con l'aiuto di Sberbank, è possibile utilizzare i fondi di capitale di maternità per l'acconto (o parte di esso). Le condizioni di base e i tassi dei programmi ipotecari non cambiano. Devi solo prendere in considerazione alcune sfumature. In particolare:

1. I locali residenziali acquistati devono essere registrati come proprietà del mutuatario o proprietà comune condivisa di coniugi e figli (se lo si desidera);

2. I clienti che non ricevono lo stipendio su un conto aperto presso Sberbank devono fornire documenti che confermino la loro condizione finanziaria e lavorativa quando richiedono un prestito;

3. Entro 6 mesi dalla data di emissione del prestito, è necessario contattare la filiale della Cassa pensione della Federazione Russa per trasferire i fondi del capitale di maternità per ripagare il debito del prestito.

Documenti per un mutuo Sberbank per il capitale di maternità

Per ottenere un prestito nell'ambito del programma "Ipoteca più capitale di maternità", nel pacchetto base di documenti sono forniti i seguenti documenti aggiuntivi:

Certificato statale per maternità (capitale familiare);

Documento della Cassa pensione della Federazione Russa sul saldo del capitale di maternità (Valido per 30 giorni di calendario dalla data di emissione. Può essere fornito entro 90 giorni di calendario dalla data della decisione della Banca di emettere un prestito insieme ai documenti sul immobile finanziato).

Mutuo con sostegno statale per famiglie con figli

Si tratta di un nuovo programma statale di sostegno ipotecario per le famiglie in cui è nato un secondo o terzo figlio dal 1 gennaio 2018 al 31 dicembre 2022. Rilasciato per l'acquisto di alloggi finiti o in costruzione.

Condizioni

Durata: da 1 anno a 30 anni;

Importo minimo: 300.000 rubli;

Importo massimo: 8 milioni di rubli (a Mosca, nella regione di Mosca, a San Pietroburgo e nella regione di Leningrado) / 3 milioni di rubli (in altre città e regioni della Russia);

Acconto: 20% del valore dell'immobile.

Tassi di interesse per i mutui con sostegno statale per le famiglie con figli

Le tariffe sono soggette ad assicurazione. I mutui con sostegno statale per le famiglie con bambini non vengono forniti senza assicurazione sulla vita e sanitaria per il mutuatario!

​Il mercato immobiliare secondario si è sviluppato molto rapidamente negli ultimi 10 anni. L'interesse e il potere d'acquisto della nostra popolazione nel mercato secondario sono notevolmente aumentati. è diventato economicamente più redditizio, più conveniente e più popolare. Cosa causa questo?

Se sei una giovane famiglia che vaga per appartamenti in affitto da molti anni, prima o poi immaginerai quanti soldi hai dato allo zio o alla zia di qualcun altro durante tutto questo tempo? L'importo sarà piuttosto impressionante e, soprattutto, questo importo sarebbe abbastanza per acquistare la propria casa o per acconto su un mutuo. E qui sarai sopraffatto da un milione di domande: “Che tipo di alloggio dovrei prendere: una rivendita o una nuova costruzione, o dovrei entrare in una costruzione condivisa? Quali sono i vantaggi delle abitazioni secondarie rispetto alle nuove abitazioni? Dovrei accendere un mutuo, rateizzarlo o risparmiare da solo?

Per non confonderci completamente in questo sistema, chiariamo, vale a dire, determineremo i principali vantaggi e i principali svantaggi delle abitazioni secondarie.

Pro e contro dell'acquisto di una seconda casa

Consideriamo la fattibilità dell'acquisto di un appartamento sul mercato secondario usando l'esempio di una giovane famiglia, poiché la percentuale di acquisto di un immobile secondario con mutuo è elevata tra i mutuatari di età compresa tra 25 e 35 anni. Pagando l'affitto mensile per un appartamento in affitto, ma allo stesso tempo desiderando trasferirsi in una casa propria, una giovane famiglia si ritrova con poche opzioni. Pertanto, è l’acquisto di un appartamento sul mercato secondario che può diventare un’“ancora di salvezza”. Tuttavia, la scelta di un prodotto secondario presenta anche degli svantaggi, e piuttosto significativi.

• In primo luogo, il costo di tali strutture è solitamente molto più elevato rispetto a quello dei nuovi edifici. Ma questo svantaggio è facilmente compensato dai bassi tassi di interesse sui programmi ipotecari. Poiché tali immobili hanno un'elevata liquidità sul mercato, i rischi delle banche sono ridotti al minimo. Ciò influisce direttamente sull'elevata percentuale di approvazione delle richieste di mutuo per l'acquisto di abitazioni secondarie.
• In secondo luogo, le infrastrutture sviluppate non sono sempre presenti. Ciò è particolarmente vero per gli appartamenti in periferia, lontani dagli snodi dei trasporti, dalle stazioni della metropolitana, ecc. Nuovi edifici vengono costruiti in luoghi economicamente più vantaggiosi, con infrastrutture già sviluppate e una buona accessibilità ai trasporti. Sebbene, sia nel primo che nel secondo caso, queste siano caratteristiche individuali della posizione dell'oggetto.

Ma il vantaggio più importante delle abitazioni secondarie è la mancanza di attesa. Dopo aver completato la transazione, riceverai immediatamente le chiavi del tuo appartamento e potrai trasferirti oggi stesso.

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Algoritmo per l'acquisto di abitazioni secondarie

Quindi, se sei convinto della tua scelta, allora è chiaro ulteriore piano d'azione:

1. Visita diverse banche, consulta gli specialisti bancari e identifica diversi programmi mutui redditizi per abitazioni secondarie adatti a te.
2. Prepara in anticipo i certificati del tuo reddito e altri documenti necessari al lavoro (un elenco completo ti verrà fornito in qualsiasi banca).
3. Chiedere un prestito. Questo può essere fatto online o recandosi di persona in una filiale bancaria.
4. Ricevi una risposta alla tua richiesta dalla banca (di norma, la decisione viene presa dalla banca entro 5 giorni lavorativi).
5. Una volta che conosci l'importo approvato dalla banca, inizia a cercare una proprietà adatta. Molto spesso, la banca concede un periodo di 30 giorni per trovare un alloggio. Pertanto, molti mutuatari, per rispettare la scadenza, utilizzano i servizi di società immobiliari.
6. Se viene trovato un appartamento adatto, è necessario che il proprietario fornisca un pacchetto completo di documenti relativi all'appartamento. Con questo elenco contatti la banca per stipulare un accordo.
7. Dopo aver firmato l'accordo, contatti Rosreestr per registrarti come nuovo proprietario dell'immobile, quindi presso l'MFC più vicino per formalizzare e registrare la transazione.
8. Dopo aver ricevuto tutti i documenti dall'MFC e da Rosreestr, contatti nuovamente la banca. Controlla l'ordine e la correttezza di tutta la documentazione. Successivamente viene concluso un contratto di mutuo con te come acquirente. E il venditore riceve i suoi soldi sul suo conto bancario.

Questo completa la procedura per la registrazione delle abitazioni secondarie. Ma vale la pena ricordare i requisiti di base che le banche impongono ai mutuatari e agli immobili.

Requisiti per il mutuatario e la proprietà

La maggior parte delle banche prevede requisiti standard per i mutuatari:

• La fascia di età dei cittadini va dai 21 ai 65 anni (inclusa la fine delle rate del mutuo).
• Cittadinanza della Federazione Russa.
• Registrazione permanente.
• Almeno 6 mesi di esperienza lavorativa presso l'ultima sede di servizio.
• Disponibilità di un reddito stabile elevato e documentato.

Inoltre, tutti i programmi ipotecari esistenti prevedono un acconto per l'acquisto di alloggi (dal 20%). Questo dovrebbe essere curato in anticipo, poiché non esistono altri programmi che ti consentono di non investire fondi personali.

Per quanto riguarda l'immobile stesso, prima dell'acquisto viene valutato da un perito indipendente certificato dalla banca. Questa valutazione potrebbe non sempre coincidere con le aspettative dell'acquirente. A cosa prestano esattamente attenzione i periti e quali parti di questo processo riflettono nel loro rapporto?

• In primo luogo, l'oggetto stesso viene valutato visivamente, cioè da quali materiali è costruito l'oggetto e in che condizioni si trova (mattoni, pannelli di cemento armato, legno, ecc.);
• In secondo luogo viene valutata la disponibilità delle comunicazioni necessarie (elettricità, acqua, gas, fognature, ecc.);
• In terzo luogo, viene valutata l'ubicazione della proprietà o dell'infrastruttura (quanto dista la proprietà dalle principali autostrade, negozi, ospedali, ecc.)

Questo elenco è lungi dall'essere completo, poiché dopo la valutazione da parte di uno specialista, un rapporto completo sulle condizioni dell'oggetto viene inviato alla banca per un ulteriore esame da parte di un dipendente del dipartimento crediti.

Come ridurre gli interessi ipotecari?

Gli importi che la banca approva come fondi presi in prestito sono generalmente piuttosto elevati e una riduzione del tasso di interesse anche di mezzo punto percentuale può influire in modo significativo sull'importo del pagamento finale. Per ridurre il tasso ipotecario è possibile stipulare un contratto per l'assicurazione immobiliare, di proprietà o sulla vita del proprietario. Ciò consente di ottenere una riduzione della tariffa dell'1-2%. Inoltre, per l'acquisto di una casa o il successivo rimborso anticipato del debito, è possibile attrarre fondi di capitale di maternità. Per gestirli è necessario rivolgersi alla Cassa Pensione e richiedere l'estinzione anticipata del prestito.

Puoi anche rientrare nei programmi bancari preferenziali operanti nelle regioni, ad esempio il programma "Young Family". Questo ti permetterà anche di accendere un mutuo a tasso agevolato.

Mutuo– ϶ᴛᴏ pegno di beni immobili a garanzia di obblighi verso un creditore – banca o altro istituto di credito. Con il prestito ipotecario il mutuatario riceve un prestito per l'acquisto di un immobile o per altri scopi. Il suo obbligo nei confronti del creditore sarà quello di rimborsare il prestito; l'ipoteca sull'immobile garantisce l'adempimento di tale obbligo. Gli immobili acquistati con l'aiuto di un mutuo saranno di proprietà del mutuatario dal momento dell'acquisto. Nel nostro paese, il termine "mutuo" viene solitamente utilizzato in relazione alla risoluzione dei problemi abitativi.

L'opzione più comune per utilizzare un mutuo in Russia è acquistare un appartamento a credito. Tradizionalmente, l'abitazione appena acquistata viene ipotecata, sebbene sia possibile ipotecare anche un appartamento esistente. L'immobile acquistato viene registrato come proprietà del mutuatario e rimane in pegno presso la banca fino al completo rimborso del prestito. Utilizzando un mutuo ipotecario, è possibile acquistare alloggi sul mercato secondario o in fase di costruzione (mercato primario)

Le spese per l'acquisto di un immobile con mutuo, oltre al costo dell'immobile stesso, comprendono anche:

1. commissioni e spese bancarie;
2. spese per la valutazione della garanzia;
3. spese per pratiche burocratiche per il trasferimento dei diritti immobiliari;
4. spese per la preparazione della documentazione tecnica (all'ITV) e tassa statale per la registrazione statale dei mutui (al servizio di registrazione federale);
5. spese per l'assicurazione sulla vita del mutuatario;
6. spese per l'assicurazione degli immobili acquistati.

Un'ipoteca è interessante soprattutto perché ti permette di trasferirti rapidamente in un nuovo appartamento, diventarne proprietario, registrare i membri della tua famiglia e pagarlo nei prossimi anni, senza timore di un aumento dei prezzi degli immobili. Questo è più conveniente che risparmiare denaro, esporre i propri risparmi all'inflazione e ad altri rischi o affittare un appartamento, poiché l'importo delle rate mensili del prestito è paragonabile all'affitto mensile dell'abitazione.

Il numero delle banche che concedono mutui garantiti da beni immobili è in continua crescita. I destinatari più tipici dei mutui ipotecari saranno i cittadini di età compresa tra 25 e 35 anni con uno stipendio compreso tra 24 e 100 mila rubli. al mese. Tipicamente si tratta di persone che lavorano nel settore dei servizi (banche, assicurazioni, investimenti, informatica, marketing) o in grandi organizzazioni manifatturiere. È importante sapere che la maggior parte di loro sono impiegati. Di norma, i mutuatari sono sposati, ma non hanno figli. Allo stesso tempo, un numero significativo di cittadini russi non può permettersi di acquistare nuove abitazioni.

Il Programma per lo sviluppo socioeconomico della Federazione Russa a medio termine (2006-2008), approvato con Decreto del Governo della Federazione Russa del 19 gennaio 2006 n. 38-r, sottolinea che per creare le condizioni per garantire lo sviluppo dell'economia russa, migliorando la qualità della vita della popolazione. È estremamente importante sviluppare attivamente le istituzioni di mercato, incl. meccanismo assicurativo.

Un meccanismo assicurativo insufficientemente sviluppato sarà uno dei principali problemi dei prestiti ipotecari.
Vale la pena notare che il principale obiettivo sociale della creazione di un sistema di assicurazione del rischio di credito ipotecario sarà quello di creare condizioni favorevoli per l'espansione del mercato dei mutui ipotecari. Studiamo il meccanismo di costruzione dei rapporti ipotecari fin dall'inizio.

Gli “attori” del mutuo saranno creditore(prestatore) e mutuatario(mutuatario) La loro relazione è basata sull'interesse reciproco: il mutuatario vuole ricevere denaro per acquistare la casa prescelta e il creditore vuole ricevere interessi per aver fornito denaro. Una banca o un istituto di credito funge da prestatore e un cittadino funge da mutuatario.

Per garantire un obbligo ai sensi di un contratto di credito (contratto di prestito), il creditore e il mutuatario stipulano contratto di pegno immobiliare(contratto di mutuo) Secondo i termini del contratto, il mutuatario impegna proprietà, come un appezzamento di terreno, un edificio, una struttura, un edificio residenziale, un appartamento, parte di un edificio residenziale o appartamento, una casa estiva, un giardino casa o un garage. Il debitore continua a utilizzare la proprietà impegnata, cioè spende soldi per il mantenimento della proprietà, paga bollette e paga le tasse; vive lì e ospita i suoi parenti; effettua le riparazioni ordinarie e garantisce la pulizia.

Il contratto ipotecario è concluso a lungo termine – 10-15 anni sono considerati la norma. Allo stesso tempo, con il passare degli anni, diventa sempre maggiore la probabilità che si verifichino eventi sfavorevoli imprevisti, che possano comportare il danneggiamento o la distruzione del bene pignorato. È qui che nasce il pensiero dell'assicurazione: solo una compagnia assicurativa può tutelare gli interessi patrimoniali del debitore in caso di perdita o danneggiamento dell'immobile e fornire al creditore una garanzia per la restituzione del suo denaro. Lo scopo dell’assicurazione è ridurre il rischio di credito e ridistribuirlo.

Le compagnie di assicurazione russe che operano nel mercato dell'assicurazione ipotecaria offrono alle banche partner programmi speciali per l'assicurazione ipotecaria completa dei mutuatari e dei beni impegnati. Va ricordato che tali programmi costituiranno uno strumento efficace per ridurre il rischio di credito.

Cosa includono i programmi assicurativi completi?

Prima di tutto, assicurazione sulla proprietà: copre i rischi della banca legati alla perdita e al danneggiamento dell'appartamento ipotecato.

In secondo luogo, assicurazione personale, copertura dei rischi della banca legati alla vita, alla salute e all'invalidità del mutuatario.

E infine, assicurazione del titolo: copre il rischio che il mutuatario perda la proprietà dell'appartamento. Si tratta di un'assicurazione contro il rischio che i diritti di proprietà del mutuatario possano essere contestati o violati in un modo o nell'altro da terzi.

Le informazioni più importanti su questi tipi di assicurazione sono riportate nella tabella. 2.

Assicurazione del titolo– ϶ᴛᴏ assicurazione della purezza legale dei documenti attestanti la proprietà di beni immobili. Tale assicurazione consente ai mutuatari o agli acquirenti di beni immobili di aspettarsi un risarcimento per le perdite subite in caso di risoluzione giudiziale di un contratto di mutuo o di un contratto di compravendita di beni immobili. In altre parole, un'assicurazione contro eventi accaduti nel passato, le cui conseguenze potrebbero riflettersi in futuro.

Tavolo 2
Programmi di assicurazione ipotecaria

Innanzitutto è assicurato il rischio di risoluzione dell'ultima transazione con un appartamento. Le ragioni possono essere diverse: principalmente errori commessi durante la privatizzazione dell'appartamento, durante la sua vendita o scambio. L'assicurato ai sensi del contratto di assicurazione contro il titolo sarà il mutuatario e il beneficiario sarà la banca creditrice, cioè il mutuatario sostiene i costi assicurativi, il contratto con l'assicuratore è firmato da lui, ma l'assicurazione al verificarsi di un evento assicurato sarà pagato a favore della banca creditrice.

All'estero non viene conclusa alcuna operazione di acquisto o vendita di un appartamento o di una casa senza la contemporanea conclusione di un contratto di assicurazione del titolo. Una funzione simile all'assicurazione del titolo è svolta anche dall'assicurazione di responsabilità civile per agenti immobiliari e notai.

Esempio

Negli USA è possibile stipulare un'assicurazione per tutelare gli interessi patrimoniali sia del proprietario dell'immobile che della banca che ha concesso il prestito per il suo acquisto. L'assicurazione del titolo copre interamente i costi finanziari associati all'acquisto di una casa. In ogni stato degli Stati Uniti sono state create agenzie governative speciali per controllare la legge assicurativa nelle transazioni immobiliari. Nello stato dell'Alaska esiste una legge speciale sull'assicurazione del titolo, adottata nel 1974. Vale la pena notare che regola i termini di assicurazione, le tariffe, il diritto degli assicuratori di richiedere documenti sulla valutazione del rischio e l'entità della responsabilità per la divulgazione di informazioni riservate sulle transazioni. Di conseguenza, negli Stati Uniti il ​​premio assicurativo per questo rischio è basso: dallo 0,3 all'1% dell'importo del possibile risarcimento assicurativo. In Russia – dallo 0,8 al 2,5%.

Le banche di solito hanno rapporti consolidati con determinate compagnie di assicurazione, quindi al cliente verrà offerto un elenco di assicuratori affermati o verificati per concludere un accordo. Secondo Expert RA, alla fine del 2006, le principali compagnie assicurative nell'assicurazione ipotecaria sono VSK Insurance House (Compagnia di assicurazioni militari), Ingosstrakh Insurance Company, Renaissance Insurance Insurance Company, ROSNO Insurance Company, SOGAZ Insurance Company ", "Moscow Insurance Company ".

In genere, la banca monitora l'adempimento da parte del mutuatario dell'obbligo di pagare i premi assicurativi (versare i contributi) ai sensi del contratto assicurativo per tutto il tempo fino al rimborso del prestito.

Il ruolo delle assicurazioni nel processo di concessione di un prestito è uno dei principali. In Russia sono stati sviluppati standard assicurativi unificati nel corso di molti anni di pratica. Le leggi non hanno regole chiare né sulle forme di copertura assicurativa né sulla scelta del sistema di rapporti tra assicuratori e banche; contengono esclusivamente l'obbligo di assicurare i rischi ipotecari.

L'assicurazione ipotecaria si riferisce al campo del diritto civile, del credito, delle garanzie reali e delle assicurazioni. L'ipoteca è regolata dalle disposizioni del Codice Civile della Federazione Russa (Capitolo 23, § 3 “Pegno”; Capitolo 48 “Assicurazione”); Legge sull'organizzazione delle attività assicurative; Legge federale del 16 luglio 1998 n. 102-FZ “Sull'ipoteca (pegno immobiliare)”.

Le banche rispettabili impongono requisiti piuttosto seri per tutte le loro controparti, incl. e alle compagnie assicurative. Allo stesso tempo, per la banca è importante che gli interessi dei suoi clienti siano tutelati dalla polizza assicurativa e che i suoi rischi siano assicurati in modo affidabile. Sarebbe sbagliato ritenere che l'assicurazione sui mutui ipotecari sia un servizio imposto dal legislatore. Questa è una pratica normale in tutto il mondo. Le compagnie di assicurazione si assumono una parte significativa dei rischi nel sistema di prestito ipotecario e il rischio della banca è limitato solo dal completo fallimento del mutuatario. La figura seguente illustra il fatto che i rischi delle banche e di altri istituti di credito nei rapporti nel campo dei mutui ipotecari non sono inferiori, e addirittura maggiori, di quelli dei mutuatari (Fig. 1)

Figura n. 1. Rischi dell'attività ipotecaria

Contro cosa potete assicurarvi e quali sono le condizioni assicurative?

Pertanto, l'assicurazione sarà una condizione indispensabile per ottenere un mutuo ipotecario. La maggior parte delle banche richiede tre tipologie di assicurazione per ottenere un prestito:

1. assicurazione dell'appartamento acquistato contro i rischi di danneggiamento e distruzione;
2. assicurazione di proprietà dell'oggetto del mutuo (ad esempio per l'appartamento che stai acquistando);
3. assicurazione sulla vita e sull'invalidità del mutuatario.

I costi assicurativi sono a carico del mutuatario. Le caratteristiche dettagliate di questi tipi di assicurazione sono riportate nella tabella. 3.

Tabella 3
Caratteristiche comparative delle tipologie di assicurazione ipotecaria

Condizioni assicurative. Un contratto assicurativo, come qualsiasi altro contratto, ha condizioni imperative. I termini essenziali del contratto di assicurazione del mutuo saranno i seguenti.

1. Oggetto e oggetto del contratto. In questo caso il soggetto si esprime, da un lato, nell'obbligo della compagnia di assicurazione di accettare un determinato oggetto per l'assicurazione e, dall'altro, nell'obbligo del contraente di pagare per esso un premio assicurativo. Oggetto del contratto di assicurazione ipotecaria sarà l'immobile dato in pegno (ipoteca).

Innanzitutto sono soggetti ad assicurazione tutti i tipi di garanzie, Compreso:

1. immobiliare, qualcosa come questo:
   • terreni, edifici e strutture, strutture, appartamenti in un condominio e altri oggetti immobiliari, il cui spostamento senza danni sproporzionati al loro scopo è impossibile (ad eccezione di aeromobili e navi marittime soggette a registrazione statale, navi per la navigazione interna, oggetti spaziali classificati per legge come cose immobili);
   • attrezzature per scopi produttivi e non produttivi, sia in funzione che nuove;
   • beni e materie prime in giacenza e in circolazione;
   • veicoli in deposito;
   • animali da fattoria;
   • Lavori in corso;
   • altri tipi di proprietà;
2. veicoli, in uso:
   • mezzi di trasporto terrestre: trasporto passeggeri, trasporto merci, rimorchi, autobus, trattori, macchine edili e altri mezzi di trasporto terrestre;
   • mezzi di trasporto aereo - aeroplani, elicotteri, aerei per usi speciali, soggetti a registrazione statale;
   • mezzi di trasporto per acqua – mezzi di trasporto, pesca, industriali, economici e altri mezzi di trasporto per acqua soggetti a registrazione statale.

In secondo luogo, oltre all'assicurazione delle garanzie, è possibile assicurarle rischi per le seguenti tipologie di assicurazioni:

• assicurazione dei rischi di costruzione e installazione (in relazione alla costruzione non terminata di un immobile accettato in garanzia);
• assicurazione dei diritti di proprietà (titolo di proprietà);
• assicurazione dei pagamenti di leasing (per prestiti a società di leasing);
• assicurazione della responsabilità civile dei proprietari di veicoli (per prestiti per l'acquisto di veicoli);
• altri tipi di assicurazione.

In genere, i programmi assicurativi sviluppati congiuntamente dalle compagnie assicurative e dalle banche che forniscono assicurazioni sui mutui includono (a) assicurazione sulla vita del mutuatario, nonché tipi di assicurazione a rischio (come l'assicurazione dei cittadini contro infortuni e malattie) e (b) assicurazione sulla proprietà, oggetto di contratto di mutuo. A volte la banca obbliga il mutuatario ad assicurare ulteriormente: a) il rischio che il mutuatario perda il lavoro; b) possibile spese legali e spese impreviste della banca, relativo all’esercizio del diritto di pignoramento della banca sull’oggetto dell’ipoteca in caso di mancato rispetto dei termini essenziali del contratto di ipoteca (inclusa la mancata assicurazione da parte del mutuatario dell’oggetto dell’ipoteca contro i rischi di perdita e danno)

L'assicurazione viene applicata con alcune restrizioni, ad esempio il rischio di un'inflazione elevata non può essere assicurato. Prendere in considerazione in anticipo questi tipi di rischi è uno dei compiti della banca.

2. Elenco dei rischi assicurativi. Solitamente i rischi assicurativi sono fissati nel contratto assicurativo come parte integrante del rapporto di garanzia. L'elenco dei rischi assicurativi è determinato dalla necessità di fornire al mutuatario garanzie di mantenimento del reddito derivante dall'utilizzo della garanzia durante l'intero contratto di prestito.

Gli oggetti costituiti in pegno (ipoteca) (ad eccezione dei veicoli in esercizio) sono assicurati contro la distruzione (perdita) e i danni per i seguenti rischi:

1. incendio, fulmine, esplosione del gas utilizzato per usi domestici (assicurazione obbligatoria);
2. catastrofi naturali (terremoto, eruzione vulcanica o incendio sotterraneo, frana, crollo di montagne, tempesta, tromba d'aria, uragano, inondazione, grandine o pioggia - questi tipi di rischi sono assicurati se necessario, a seconda dell'ubicazione della garanzia);
3. esplosione di caldaie a vapore, impianti di stoccaggio del gas, gasdotti, macchine, apparecchi e altri dispositivi simili (assicurazione obbligatoria di questi rischi);
4. danni causati dall'acqua alle cose assicurate in caso di incidente dell'approvvigionamento idrico, fognario, degli impianti di riscaldamento, degli impianti antincendio, nonché improvviso e non causato dalla necessità di accendere questi ultimi (assicurazione obbligatoria di questi rischi);
5. caduta di oggetti volanti o di loro detriti sulle cose assicurate;
6. furto con scasso e rapina;
7. vetri di finestre, specchi e vetrine rotti;
8. atti illeciti di terzi (atti di vandalismo e teppismo)

3. Durata del contratto. In genere, la durata del contratto è fissata per il periodo di validità del contratto di prestito più un mese. La durata del contratto iniziale può essere di un anno e poi essere rinnovata annualmente (prorogata) automaticamente, ma per un contratto di assicurazione ipotecario completo, questo periodo non deve essere inferiore alla durata del prestito.

4. Costo dei servizi assicurativi. A volte è l'entità del premio assicurativo che determina la decisione finale del potenziale mutuatario: prendere un prestito o rifiutare. Il costo medio di un'assicurazione ipotecaria globale, che comprende le tre tipologie di rischi elencate, varia attualmente dallo 0,9 all'1,1% della somma assicurata. Se hai solo bisogno di un'assicurazione sul titolo, la tariffa potrebbe essere quasi il doppio.

La procedura per il calcolo dell'importo assicurativo è tradizionalmente determinata dalla banca. Il calcolo annuale del premio assicurativo avviene moltiplicando il saldo dell'importo del prestito (tenendo conto di quanto già pagato) per la percentuale prevista dalla convenzione. In caso di rinnovo della polizza assicurativa per ogni anno successivo, l'importo del premio assicurativo sarà inferiore, poiché viene calcolato sulla base del saldo non pagato del prestito alla data di conclusione del contratto assicurativo, ovvero del rimborso dell'importo del capitale effettuato dal mutuatario viene preso in considerazione. L'importo dell'assicurazione, ovviamente, sembrerà molto elevato, ma nel corso degli anni aumenterà la possibilità (rischio) di un evento assicurato e l'importo dell'assicurazione diminuirà.

Il pagamento del premio assicurativo per il primo anno di assicurazione sarà tradizionalmente una condizione per la concessione di un mutuo ipotecario. Il pagamento annuale dei premi assicurativi da parte dei mutuatari negli anni successivi rappresenta un grave rischio per la banca, motivo per cui le banche spesso prevedono sanzioni per mancato pagamento o pagamento tardivo o incompleto della successiva prestazione assicurativa. Di solito ϶ᴛᴏ viene “punito” con l’accumulo di sanzioni e multe, perché se il premio assicurativo non viene pagato, il mutuatario e la garanzia non saranno assicurati e il rimborso del prestito sarà in pericolo. Ecco perché la banca organizza la collaborazione con la compagnia assicurativa in modo tale da monitorare il pagamento annuale dei premi assicurativi da parte dei mutuatari e scambiare tempestivamente le informazioni necessarie.

Di solito sarà un allegato al contratto di assicurazione calendario dei pagamenti dei premi assicurativi. Collettivamente, i premi assicurativi costituiscono il costo totale dei servizi assicurativi.

5. L'importo del risarcimento assicurativo pagato alla banca al verificarsi di un evento assicurato.È determinato in combinazione con i requisiti del contratto di prestito e per ciascuna data specifica del periodo di prestito non deve essere inferiore al saldo degli obblighi del mutuatario ai sensi dell'obbligo garantito, a volte aumentato del tasso di interesse.

L'importo dell'indennizzo assicurativo tradizionalmente non deve essere inferiore all'importo del prestito concesso e degli interessi soggetti a maturazione per l'intera durata del contratto di prestito. L'importo massimo del risarcimento è determinato in base al valore di mercato della proprietà data in pegno. Ciò tiene conto dell'usura fisica e morale della proprietà (deprezzamento) a partire dalla data dell'assicurazione.

Ipotecario sul mercato immobiliare primario

Alcune compagnie di assicurazione accettano rischi finanziari per l'assicurazione quando investire nella costruzione, Ma anche queste aziende si avvicinano a questo settore del mercato con molta attenzione. Vale la pena notare che coprono i rischi di perdita derivanti dal mancato adempimento dei propri obblighi da parte dello sviluppatore. Si ritiene che si sia verificato un evento assicurato se il promotore non ha trasferito i locali specificati nel contratto al contraente e non ha restituito i fondi ricevuti nell'ambito dello stesso contratto. Con questa polizza sono coperti i seguenti rischi:

1. rischi di fallimento o liquidazione della società sviluppatrice in tribunale;
2. rischi di inagibilità dell'immobile costruito;
3. errori commessi durante i lavori di progettazione, costruzione e installazione;
4. violazioni commesse nella preparazione degli atti per la costruzione di un immobile;
5. frode, furto, appropriazione indebita, incompetenza, negligenza o negligenza dello sviluppatore da parte dello sviluppatore.

La tariffa dipende dalla data di completamento della costruzione, dall'ubicazione dell'immobile in costruzione e in media ammonta a circa l'1–1,5% dell'importo dell'investimento.

Gli assicuratori generalmente preferiscono assicurare solo la vita e la salute del mutuatario, rifiutandosi di fornire protezione assicurativa per i rischi finanziari. Vale la pena notare che controllano attentamente l'accuratezza delle informazioni sullo sviluppatore e sul sito di sviluppo, sui permessi e sulla documentazione di progettazione per la costruzione. Sono comuni anche i casi di rifiuto dell’assicurazione. Fondamentalmente sono soggetti ad assicurazione gli immobili che non destano preoccupazione tra le banche creditrici.

Ricorda: molto dipende dalla banca specifica, dal programma assicurativo, dalla reputazione dello sviluppatore e anche direttamente dall'oggetto dell'investimento.

Esempio

Un istituto finanziario privato multidisciplinare, uno dei leader del sistema bancario russo, JSC Joint Stock Commercial Bank Rosbank, non divide i propri partner tra le compagnie di assicurazione in coloro che assicurano solo il mercato immobiliare primario o solo quello secondario. Attualmente, Rosbank ha sei partner assicurativi all'interno del programma di prestito ipotecario. L'unica differenza tra i requisiti per un prestito sul mercato primario e secondario è che quando si acquista un appartamento sul mercato secondario viene pagato un premio assicurativo completo per tre rischi: il rischio di perdita della vita e di invalidità, il rischio di perdita di proprietà dell'appartamento e il rischio di perdita e danneggiamento della garanzia. E quando si acquistano alloggi in fase di costruzione, è assicurato solo il rischio di perdita della vita e invalidità. Dopo aver messo in funzione la casa e aver ricevuto i diritti di proprietà, i mutuatari Rosbank sono assicurati contro tre rischi.

Esistono diverse condizioni che rendono il sistema assicurativo per il rischio di perdita del titolo vantaggioso sia per l'acquirente della casa che per la compagnia assicurativa. Ecco le condizioni:

• consapevolezza dell'acquirente della casa sui rischi legati alla possibile perdita di proprietà e su come evitarla;
• la possibilità di scegliere una compagnia assicurativa che offra copertura assicurativa per tali rischi;
• fornire alla compagnia assicurativa l'opportunità di condurre un esame legale della transazione prevista (controllo dei documenti, ecc.);
• riconoscimento di una decisione giudiziaria entrata in vigore che dichiara la transazione non valida come evento assicurato che comporta il pagamento di un'assicurazione;
• il pagamento una tantum da parte della compagnia assicurativa di un indennizzo assicurativo all'acquirente, che gli consente di acquistare un'altra casa senza perdere tempo.

I rischi dei mutui nel mercato immobiliare primario sono presentati più in dettaglio nella tabella. 4.

Tabella 4
Rischi ipotecari nel mercato immobiliare primario

7.4. Cosa è necessario per concludere un contratto di assicurazione ipotecaria?

Dopo aver ricevuto una decisione positiva da parte della banca di emettere un prestito, la procedura da seguire è la seguente.

1. Scegliere una compagnia assicurativa. Dovrai scegliere dall'elenco offerto dalla banca o guidato dalla tua mente. I criteri per la scelta di una compagnia assicurativa non si discostano molto dalle regole generali esposte nei capitoli precedenti.

Innanzitutto l’assicuratore selezionato deve disporre di partner riassicurativi affidabili, preferibilmente compagnie occidentali (con rating almeno A+)

In secondo luogo, il meccanismo per la conclusione di un accordo non dovrebbe essere troppo lungo e complicato. È consigliabile quando la stipula del contratto assicurativo ed il pagamento del primo premio assicurativo vengono effettuati direttamente durante l'operazione di acquisizione dell'immobile.

In terzo luogo, è importante il grado di efficienza nel prendere una decisione sull’accettazione dell’assicurazione ipotecaria. Spesso alle aziende basta un giorno per verificare una domanda.

Infine, data la gravità dell'operazione, l'assicuratore deve avere un'esperienza pluriennale nel mercato dei mutui e avere rapporti commerciali consolidati con primari operatori del mercato.

La scelta può essere fatta solo conoscendo in dettaglio le regole assicurative di singole compagnie e le informazioni generali che consentono di giudicare la loro posizione nel mercato assicurativo. Se queste informazioni sono adatte a te, informati anche sui programmi assicurativi offerti.

2. Compilazione di una domanda.È estremamente importante ottenere un modulo di richiesta dalla compagnia assicurativa prescelta, compilarlo e inviarlo all'assicuratore.

3. Fornire all'assicuratore copie dei documenti necessari per condurre un esame preassicurativo.

Di seguito è riportato un elenco standard di documenti, che di solito è lo stesso per tutti gli assicuratori. Naturalmente la cosa va chiarita, ed è meglio farlo subito dopo aver ricevuto il modulo di domanda.

Pertanto, per condurre un esame preassicurativo relativo all'assicurazione in caso di perdita dei diritti di proprietà, sono necessari i seguenti documenti.

1. Documenti di titolo per transazioni precedenti con beni immobili(per venditori e proprietari precedenti):

1. contratti che confermano il trasferimento di diritti immobiliari, O certificati di eredità. Di solito ϶ᴛᴏ accordi di privatizzazione, compravendita; i contratti di scambio o di donazione, nonché gli atti di accettazione e di cessione degli stessi, a meno che il contratto non preveda la condizione che tali atti non siano redatti. Gli atti di accettazione e trasferimento costituiranno parte integrante (obbligatoria) del contratto e confermeranno che il diritto immobiliare è stato trasferito non solo sulla carta, ma anche “in natura”. I certificati del diritto di eredità confermano in questo caso il cambio di proprietario in relazione alla sua morte e il trasferimento del diritto ai suoi eredi;
2. certificati di registrazione statale dei diritti di proprietà. Va ricordato che tali certificati iniziarono ad essere emessi nel 1998, quando in ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙii con Decreto del Governo della Federazione Russa del 13 ottobre 1997 n. 1301 “Sulla contabilità statale del patrimonio immobiliare nella Federazione Russa” istituzioni giudiziarie per la registrazione dei diritti di proprietà e delle transazioni con esso. I nomi delle istituzioni sono cambiati più di una volta, ma per questi enti statali si è adottato il nome di “camera di registrazione” (o semplicemente “camera di registrazione”). Oggi, il Servizio di registrazione federale (FRS), subordinato al Ministero della Giustizia della Russia, si occupa delle questioni relative alla registrazione e al rilascio di un certificato di registrazione statale della proprietà di beni immobili. Nelle repubbliche, regioni e altri soggetti della Federazione Russa, il Sistema della Federal Reserve agisce attraverso i dipartimenti e le loro filiali, ad esempio nella regione di Penza - ϶ᴛᴏ Direzione del Servizio di registrazione federale della Regione di Penza;
3. un estratto completo del registro della casa. In precedenza, i libri di casa erano obbligatori per le economie domestiche; per i dormitori e i condomini, le autorità comunali di solito creavano un servizio specializzato che era responsabile della registrazione dei cittadini nel loro luogo di residenza. Al giorno d'oggi, le amministrazioni stanno creando servizi pubblici che dispongono di un ufficio passaporti o di un dipendente con la posizione di addetto ai passaporti, responsabile della conservazione di tali registri. Le informazioni sulle persone registrate (compresi coloro che sono stati registrati e cancellati al momento) vengono inserite in uno schedario e, su richiesta, vengono rilasciate secondo il modulo F-1 approvato;
4. consenso del coniuge del venditore (se i venditori sono/erano sposati) Per registrare un trasferimento di diritti è ora necessaria una forma notarile obbligatoria di tale consenso. Un tempo il consenso poteva essere certificato dall’autorità di registrazione stessa (Camera di registrazione), ora solo un notaio può certificare il consenso del coniuge, e chiunque, non necessariamente nel luogo di residenza;
5. autorizzazione delle autorità di tutela(se tra i venditori o iscritti ci sono minorenni, incapaci o parzialmente capaci) Le autorità di tutela e di amministrazione fiduciaria, essendo organismi creati dalle amministrazioni locali, solitamente forniscono tale consenso sotto forma di provvedimenti;
6. conto finanziario e personale. Le informazioni sul conto finanziario e personale sono fornite dal servizio di pubblica utilità. Va ricordato che tali informazioni aiutano a verificare, in primo luogo, lo status del proprietario (incluso il proprietario) dell'immobile e, in secondo luogo, l'assenza di debiti del proprietario per il pagamento delle utenze. In molte regioni opera da tempo il servizio ERCC - Centri unificati di regolamento contante, che opera con contratti con i fornitori di servizi di pubblica utilità: acqua, elettricità, calore e gas. Qui è dove puoi ottenere informazioni sulla presenza o assenza di debiti sugli immobili. A volte le informazioni su un conto finanziario e personale vengono fornite presso l'ufficio passaporti;
7. passaporto civile generale del venditore. Il passaporto russo sarà il principale documento di identificazione per i cittadini della Federazione Russa. Gli stranieri hanno il passaporto di un cittadino di uno stato estero. Fatto salvo quanto sopra, devono essere muniti di carta di immigrazione, permesso di ingresso, permesso di soggiorno e altri documenti;
8. atto di stima del valore dei beni dati in garanzia, redatto da un organismo di esperti indipendente(se tale valutazione è stata effettuata) La valutazione immobiliare come tipo di attività è soggetta a licenza obbligatoria, quindi di solito una copia della licenza dell'organizzazione di esperti che ha condotto la valutazione è allegata al rapporto di valutazione. Di norma, la valutazione viene effettuata su richiesta del potenziale acquirente o se la banca o l'organizzazione assicurativa lo richiedono. Fatto salvo quanto sopra, i rappresentanti della banca o dell'assicuratore per la sua contabilità possono effettuare una valutazione indipendente degli immobili dati in pegno come garanzia.

2. Se necessario, la compagnia di assicurazione può inoltre richiedere:

1. certificati di cliniche psiconeurologiche e di cura della droga;
2. autorizzazione per la riqualificazione (se è stata effettuata la riqualificazione);
3. la conclusione di un agente immobiliare sulla purezza legale della proprietà acquistata, se tale conclusione è stata emessa, ecc.

Le richieste di documenti vengono solitamente effettuate per chiarire informazioni, in caso di sospetto, o per eliminare inesattezze.

3. A volte potrebbe essere necessario sottoporsi a una visita medica, nel qual caso ti verrà richiesto di fornire una prova certificato medico. Ma puoi trovare un assicuratore che ti indirizzerà a sottoporsi a tale esame gratuitamente o non lo richiederà affatto.

La fase successiva è il lavoro degli esperti della compagnia assicurativa: effettuano un esame pre-assicurazione e determinano una tariffa individuale.

4. Esecuzione dell'esame preassicurativo e determinazione della tariffa assicurativa individuale da parte di esperti della compagnia assicurativa. Sulla base dei documenti ricevuti sull’immobile posseduto e del questionario del contraente (mutuatario), la compagnia assicurativa decide se accettare o rifiutare l’assicurazione e comunica queste informazioni al mutuatario e alla banca. Sulla base della decisione positiva della compagnia assicurativa, la banca prende la decisione finale sul prestito al mutuatario.

5. Redazione di un contratto di assicurazione. Il contratto assicurativo può essere firmato presso l'ufficio della compagnia assicurativa o presso la banca al momento della ricezione di un prestito. Le seguenti informazioni vengono fornite direttamente per la stipula di un contratto di assicurazione:

1. data e numero del contratto di prestito;
2. piano di rimborso del debito;
3. periodo di rimborso del prestito.

La banca può fornire tali informazioni, incl. inviando una fotocopia del contratto di prestito all'assicuratore.

6. Pagamento del premio assicurativo. Il pagamento può essere effettuato presso l'ufficio della banca o presso l'ufficio dell'assicuratore nel luogo in cui è stato firmato il contratto. I premi assicurativi vengono generalmente pagati annualmente durante la durata della polizza assicurativa ipotecaria.

7. Fornire all'assicuratore i documenti che confermano la registrazione della transazione. Dopo aver completato la transazione ipotecaria (la sua registrazione presso la camera di registrazione), copie dei documenti appena ricevuti vengono inviate all'assicuratore per informazione. Troverai un elenco dei documenti nei termini e nelle condizioni del contratto di assicurazione. Di norma sono richiesti i seguenti documenti:

1. contratto di prestito;
2. contratto di compravendita e mutuo;
3. certificato di proprietà del mutuatario.

A volte, per comodità del cliente, la compagnia assicurativa richiede autonomamente i documenti necessari all'agente immobiliare che accompagna la transazione di acquisto e vendita, o alla banca.

8. Azioni finali. Prima di concedere un mutuo ipotecario deve essere stipulato un contratto di assicurazione ipotecaria e il mutuatario può pagare il premio assicurativo contemporaneamente alla ricezione del prestito tramite bonifico bancario da un conto aperto presso la banca finanziatrice. In ogni caso, dopo aver redatto i documenti assicurativi, la banca e il mutuatario iniziano a redigere i documenti di credito e intrabancari, e quindi l'acquisto, la vendita e/o l'ipoteca dell'appartamento.

Sulla base di tutto quanto sopra, arriviamo alla conclusione che l’erogazione di un mutuo ipotecario prevede tre procedure principali:

1. registrazione dei documenti assicurativi;
2. registrazione documenti di credito e bancari;
3. registrazione di compravendita e/o ipoteca di un appartamento.